Insbesondere im Jahr 2012 wird eine Reihe dieser revitalisierten Büroobjekte bezugsfertig:

- Büro-Palais Gauermanngasse
- Jugendstilobjekt Rotenturmstraße
- Tuchlauben Offices
- Büro- und Geschäftshaus Wollzeile

Zusammengezählt kommen damit in Wien I. ca. 35.000 m² modernste Büroflächen zur Miete auf den Markt, die Platz für etwa 2.000 Arbeitsplätze bieten.

Ein bereits 2011 fertiggestelltes revitalisiertes Gründerzeitobjekt in der Biberstraße konnte vor kurzem als „Company-Building“ zur Gänze an eine Rechtsanwaltskanzlei vermietet werden (ca. 3.300 m² für etwa 140 Arbeitsplätze). Bei der Kirche Am Gestade wurde ein aus dem 16. Jahrhundert stammendes Althaus restauriert und ebenfalls zur Gänze an einen Business-Center-Betreiber vermietet.

Darüber hinaus sind zurzeit in der Wiener Innenstadt zahlreiche kleinere und mittlere, in der Regel neu adaptierte Büroflächen verfügbar. In der Datenbank von Standort.Immobilien summierten sich diese am Markt befindlichen Büroflächen auf rund 70.000 m². Auf Anfrage schicken wir Ihnen gerne für Ihren Bedarf passende Angebote zu

Die größten Büroflächennachfrager waren zuletzt folgende Firmen:

ca. Anmietung – Mieter – Objekt

11.000 m² – Verkehrsbüro – 1020, Lassallestraße 3
10.000 m² – Post AG – 1030, Dietrichgasse 17-25
8.500 m² – Baxter – 1220, DC 1 Tower, Donaucity
8.700 m² – Schweißtechnik – 1030, Franz Grill Straße 1
6.900 m² – Verfassungsgerichtshof – 1010, Renngasse 2
6.500 m² – Verbund – 1150, Bahnhof City Wien West
6.000 m² – Der Standard – 1030, Vordere Zollamtstraße 13
3.500 m² – Semper Constantia Privatbank – 1010, Hessgasse 1
3.400 m² – Coca Cola – 1120, Euro Plaza, Wienerbergstraße
3.400 m² – Constantia Flexibles – 1200, Rivergate, Handelskai
3.000 m² – Xerox – 1020, Viertel Zwei, Trabrennstraße
2.000 m² – A1 Telekom – 1110, Marximum, Modecenterstraße
1.900 m² – Universität Wien – 1090, Porzellangasse 4

Hauptsächlich Übersiedelungen
Diese Großanmietungen sind hauptsächlich Übersiedlungen von anderen Objekten und auch bei vielen mittelgroßen Anmietungen handelt es sich in erster Linie um Umzüge, meist verbunden mit effizienterer Flächennutzung und geringerem Flächenbedarf in den neuen Objekten.

Leicht erhöhte Leerstandsrate
Die frei werdenden Büroflächen kommen in der Regel wieder auf den Markt und erhöhen die Leerstandsrate. Diese wird von den Büromaklern zurzeit auf ca. 6,3 % geschätzt – bei einem Gesamtbestand von ca. 10,7 Millionen m². Das entspricht in absoluten Zahlen einer Büroleerstandsfläche von ca. 674.000 m². Einige der Büroobjekte, aus denen Mieter ausziehen werden jedoch umgenutzt (insbesondere im 1. Bezirk zu Wohn-, Hotelzwecken), sodass der Effekt auf die Leerstandsrate abgeschwächt wird.

Einen Effekt auf die Leerstandsrate hat natürlich auch der Büroflächenzuwachs. Dieser ist bedingt durch die Finanz- und Wirtschaftskrise in den letzten Jahren und den damit zusammenhängenden restriktiven Finanzierungsentscheidungen der Banken zurzeit sehr verhalten. Im Jahr 2011 kommt nur rund 150.000 m² neugebaute bzw. –renovierte Bürofläche auf den Markt, von der auch ein Teil bereits vorvermietet ist. Auch die Neuflächenproduktion im Jahr 2012 (das sind schon in Bau befindliche Objekte) wird sich auf ähnlichem Niveau bewegen. Es ist somit eine weitgehende Stabilität am Büroflächenmarkt in Wien gegeben, die auch die Mietpreise weitgehend unverändert lassen wird.

Ca. 45% aller Vermietungen betrafen Flächen über 1.000 m², wobei als größte Vermietung der Umzug des Verkehrsbüros in das ehemalige OMV-Gebäude beim Praterstern (Anmietung von rund 11.000 m²) zu nennen ist. Weitere größere Anmietungen tätigten die Firmen Coca Cola (ca. 3.400 ² am Wienerberg, Objekt Euro Plaza), Orange Business Services (in ein Objekt beim neuen Hauptbahnhof), Immofinanz (Umzug in den TwinTower am Wienerberg), Rank Xerox (Umzug in das „Viertel Zwei“ bei der Messe), RA-Kanzlei Haslinger-Nagele & Partner (Umzug in das generalsanierte Palais Ephrussi am Schottentor). Hier wurde mit rund 1.200 m² deutlich mehr Bürofläche angemietet als am bisherigen Standort – ein Zeichen, dass es auch im Sektor Unternehmensberatung wieder Wachstum gibt.

Nach wie vor sind Umzüge der Hauptgrund für neue Vermietungsabschlüsse. Die Unternehmen ziehen aus älteren, schlechter ausgestatteten, ineffizienten Gebäuden in Neubauten oder generalsanierte Büroobjekte. Häufig werden dabei auch Standorte zusammengelegt.

Die Nettomieten im mittleren Preissegment, das den Großteil der Anmietungen umfasst, liegen in neuen Objekten zwischen € 13,00 und € 15,00 pro Quadratmeter. Nachvermietungen in älteren, neu adaptierten Objekte erfolgen derzeit im Preisbereich von € 10,00 bis € 13,00. Mietinteressenten können unter einer Fülle von Objekten auswählen, zurzeit sind etwa 600.000 Quadratmeter bezugsfertige Büroflächen am Markt.

Als Neubauten kommen lediglich 4 Objekte auf den Markt. Allen Objekten ist gemeinsam, dass sie nahe einer U-Bahn-Station liegen und auch über PKW-Stellplätze verfügen bzw. in der Nähe öffentliche Garagen nutzbar sind. Bis auf die Objekte MGC Office Park und Media Quarter liegen alle Objekte im dicht verbauten Zentrumsbereich von Wien.

Die genaue Liste der Objekte ist auf unserer website unter „Bürosuche nach Lage“ >> „Baujahr – Fertigstellung 2011“ abrufbar.

Die Büroflächennachfrage betrug im Jahr 2010 ca. 220.000 m². Für das Jahr 2011 ist im Zuge der Erholung der Wirtschaft mit einer Steigerung der Vermietungsleistung zu rechen. Die zu erwartende Nachfrage ist jedenfalls deutlich höher wie die oben erwähnte Neuflächenproduktion. Somit sollte sich auch der Leerstand in den in den letzten Jahren auf den Markt gekommenen Büroobjekten weiter reduzieren. Bei den meisten Neuanmietungen handelt es sich um Umzüge – Verlierer sind somit ältere, nicht mehr zeitgemäße Büroimmobilien.

Im Zuge der Besserung der Wirtschaftslage und der Bereitschaft der Banken, wieder Büroobjekte zu finanzieren ist etwa seit Mitte des Jahres 2010 die Grundsteinlegung für eine Reihe größerer Büroprojekte erfolgt:

- Donau City Tower 1: u.a. ca. 50.000 m² Bürofläche
- Forum Schönbrunn, Bauteil II, ca. 14.000 m² Bürofläche
- Euro Plaza, Bauphase 5, ca. 35.000 m² Bürofläche
- Green Worx, ca. 19.000 m² Bürofläche
- MGC Office Park, ca. 18.400 m²
- Space2move, ca. 20.000 m²
- Doppio Offices, ca. 7.000 m²

Diese Büroobjekte werden im Laufe des Jahres 2012 fertiggestellt werden. Das Bauende des Donau City Tower ist für Anfang 2013 vorgesehen.

Weitere Büroobjekte, deren Baubeginn kurz vor dem Beginn der Wirtschaftskrise erfolgte wie zum Beispiel Media Quarter Marx, Marxbox, City Space 7 oder die Bahnhof City Wien West stehen für Büroflächenanmietungen im Jahr 2011 zur Verfügung und können die Gunst nutzen, in einem Zeitfenster verminderter Neuflächenproduktion fertiggestellt zu werden.

Bewertungskriterien
Die Vorgaben für eine Bewertung der Objekte werden von verschiedenen Institutionen erarbeitet und definiert. In Österreich sind zum Beispiel die ÖGNI, die Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft sowie die ÖGNB, die Österreichische Gesellschaft für nachhaltiges Bauen aktiv. Europaweit gibt es Zertifizierungen nach dem Green Building Award der EU, in den USA den LEED Standard. Diese Institutionen vergeben Zertifikate für eingereichte Objekte, die je nach Erreichung der Zielkriterien in Gold, Silber oder Bronze verliehen werden.

Die Zielereichung wird zum Beispiel anhand folgender Kriterien geprüft:
-Energieeffizienz
-Nachhaltigkeit hinsichtlich des Energiekonzeptes
-Thermische Behaglichkeit für den Nutzer
-Fassadenoptimierung
-Thermische Nutzung der Gebäudespeichermasse
-Verwendete Materialien

Beispiele zertifizierter Gebäude
Wie werden nun die Nachhaltigkeitskriterien in die Praxis umgesetzt?

Bei der Bürostadt TownTown in Wien erfolgt zum Beispiel die Gebäudeheizung und –kühlung über die Betondecken kombiniert mit einer unterstützenden Lüftung und öffenbaren Fenstern sowie einer thermisch verbesserten Fassade. Im Sommer wird die Fernwärme zur Erzeugung von Kälte genutzt.

Beim Büroobjekt Rivergate in Wien setzt die Gebäudeökologie auf die Nutzung von Geothermie und Erdwärme zur Unterstützung der Heiz- und Kühlsystemes sowie ein intelligentes Lüftungs- und Beschattungssystem. Man erwartet sich damit eine Minimierung des Primärenergiebedarfes um bis zu 35%.

Der Power Tower in Linz, in dem 620 MitarbeiterInnen arbeiten, soll gegenüber einem konventionellen Bürohochhaus pro Jahr rund 30 Prozent Energie und 1.528 Tonnen CO2-Emissionen sparen. Erreicht werden sollen die Enegieeinsparungen mit einer kombinierten Wärmepumpenanlage für Heizung, Kühlung und Lüftung. Im Sommer wird beim Kühlbetrieb anfallende Wärme wieder in das Erdreich zurückgepumpt und kann dann im Winter zum Heizen genutzt werden. An der Isolierfassade wurde an der Südwestseite eine ca. 650 m² große Photovoltaikanlage angebracht, die rund 42.000 Kwh Strom pro Jahr für das Gebäude liefern soll.

Baumaterialien
Kritiker der Green Building Zertifikate bemängeln, dass oft durch die Verwendung von trendigen Materialien wie zum Beispiel Glas (hoher Kühlbedarf), Alu (hoher Energiebedarf bei der Herstellung) oder modischer Architektur (Fenster reichen bis zum Boden) die Energieeinsparungen bei Betrachtung des Gesamtenergieaufwandes innerhalb eines Lebenszyklus wieder zunichte gemacht werden. Bauforschungsgruppen in Österreich beschäftigen sich bereits mit der Verwendung von Holz für Bürogebäude, da in Holz viel CO2 gebunden ist. In Bregenz in Vorarlberg wird zum Beispiel die Errichtung eines 20-stöckigen Hochauses geprüft, bei dessen Bau ein wesentlicher Anteil an Holz verwendet werden soll.